Extinción de condominio
El denominado procedimiento de extinción de condominio es, sin duda, uno de los más delicados de nuestro ordenamiento jurídico. La insuficiente e inadecuada regulación del mismo en el Código Civil y en la legislación procesal, constituye el principal obstáculo para alcanzar una solución de consenso que satisfaga los intereses de las partes implicadas sin renunciar al principio procedente del Derecho Romano que considera como un derecho inalienable de todo copropietario la posibilidad de instar, en cualquier momento, la división cosa común.
Desde un punto de vista práctico, como abogado especializado en procedimientos de extinción de condominio, el primer problema a que me enfrento, día a día, es hacer comprender a mis clientes que la posición de demandante es la que menos riesgos genera. De modo que siempre que exista una situación conflictiva en esta materia, es preferible tomar la iniciativa y presentar demanda de división cosa común, sin perjuicio de que, a lo largo del procedimiento o una vez concluido el mismo, en la fase de ejecución de sentencia, se logre un acuerdo entre las partes.
En nuestro ordenamiento jurídico, existen procedimientos específicos para la división de patrimonios tales como el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales o el procedimiento especial para la división de la herencia que, sin duda, favorecen –en algunas ocasiones en exceso- al demandado que trata de demorar el procedimiento para obtener alguna ventaja. La inexistencia en nuestra legislación de un procedimiento específico para la extinción de condominio, obliga a acudir al denominado juicio ordinario (procedimiento tipo) lo que supone, como ya he hecho constar, una innegable ventaja para el demandante. En mi opinión, sería deseable el establecimiento de alguna norma particular que permitiera evitar la venta en pública subasta (que necesariamente ha de solicitar el demandante en su escrito) instaurando una fase previa en la que las partes pudieran solicitar la tasación de la cosa común por perito nombrado judicialmente y la adjudicación de la misma a aquella que estuviera interesada; evitando así que la “cosa común” sea ofrecida a terceras personas, que nada tienen que ver con ella.
Es obvio que la función del abogado consiste en adaptarse a la legislación existente, con todas sus limitaciones e imperfecciones y proteger, con los medios a su alcance, la posición de su cliente. Por ello, ante la falta de una normativa realmente adecuada para la solución de este tipo de conflictos, en todos aquellos casos en que exista el riesgo de ser demandado por otro copropietario, constituye una prioridad tomar la iniciativa y presentar la demanda para eludir el riesgo de una posible condena en costas.
Problemas prácticos en el procedimiento de extinción de condominio
1) Con carácter previo a la presentación de la demanda de extincion de condominio, reviste especial importancia el envío a la parte demandada de un burofax en que se ofrezca la posibilidad de llegar a un acuerdo para la división de la cosa común sin imponer particulares condiciones.
2) El procedimiento adecuado la para la división de cosa común, como ya he manifestado, es el denominado juicio ordinario.
La peculiaridad más significativa en esta materia es la competencia territorial que se fija por el artículo LEC en el lugar en que radique la cosa cuya división se insta (excepción a la regla general del domicilio del demandado).
3) El problema de la pluralidad de objetos en el procedimiento de extinción de condominio:
Este es otro de los problemas que pueden plantearse en la práctica y que tampoco está resuelto, de forma satisfactoria, por la legislación vigente. (ej: personas casadas en régimen de separación de bienes y que, sin embargo, han constituido dos o más pro-indivisos durante su unión o en pro-indivisos constituidos entre co-herederos tras la partición de la herencia).
La regla general es que el procedimiento debe referirse a una cosa individual (puesto que no se trata de un procedimiento destinado a la división de un patrimonio). Determinadas sentencias optan por la posibilidad de dividir varias “cosas comunes” cuando se trata de pro-indivisos procedentes de una herencia y no han pasado las cuotas a manos extrañas.
4) El problema de la acumulación de acciones:
También es frecuente en la práctica que la extincion de condominio venga acompañada de una reclamación de cantidad relativa a gastos de comunidad, impuestos etc que han sido satisfechos, de forma exclusiva, por el actor y que son de cuenta de todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas. Especialmente en aquellos casos en que el actor no ha establecido en su escrito de demanda una diferenciación nítida entre las dos acciones, es necesario poner de manifiesto, en el escrito de contestación, que se trata de dos acciones distintas. Procediéndose al allanamiento respecto de la acción de división de cosa común y, en su caso, oponiéndose de forma total o parcial a la reclamación de cantidad que no se ajuste a la realidad.
5) Incidencia en el procedimiento de división de cosa común de la regulación relativa a los retractos:
Con arreglo al artículo 1522 cc: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a u extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Doctrina y Jurisprudencia mayoritarias entienden que el copropietario de cosa común goza del derecho de retracto pero no del de tanteo, por lo que siempre será necesaria la previa enajenación a un tercero (STS 24 de Enero de 1986: “existente, por lo tanto, un contrato de compraventa, la naturaleza del negocio permite el ejercicio de la acción de retracto basada en el citado artículo 1522 del Código Civil”)
6) Tasación de la cosa objeto del procedimiento de división de cosa común:
En el escrito de demanda es necesario determinar el valor de la cosa objeto de la acción de división para determinar la cuantía del procedimiento. En la práctica, cabe una valoración de carácter aproximado de la misma; sin perjuicio de que, en la fase de ejecución de sentencia, se determine su valor por un perito judicialmente nombrado.