Acción de División Cosa Común

El Código Civil Español establece en el artículo 392 la definición de “Comunidad de propietarios”, como aquella situación en la que una cosa o derecho pertenece en pro indiviso a varias personas. Esta situación de copropiedad o condominio puede causar conflicto en el tiempo, por ello, la ley ampara al que quiere salir de la misma y nos proporciona con una solución para salir de la referida situación, la llamada acción de  o división de la cosa común o “Actio communi dividendo” también conocida como extinción de condominio.

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¿Qué es la acción de división de la cosa común?

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La acción de división de la cosa común es una facultad que nos confiere nuestra legislación para acabar con aquellas situaciones en las que un bien o derecho tiene más de un propietario.  Algunos casos de  copropiedad son  inmuebles que forma parte de una herencia,  de un matrimonio que estaba sujeto al régimen de gananciales que ha liquidado la sociedad o , adquiridos por un matrimonio en separación de bienes.

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¿Quién puede acudir a la  acción de división de la cosa común?

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El Código Civil, establece en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común”.

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La facultad de solicitar la división es, por tanto, indiscutible e incondicional para cualquier copropietario. Al mismo tiempo debemos entenderla como irrenunciable, por estimarse de orden público e imprescriptible (artículo 1965 del Código Civil).

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Es importante, no obstante,  matizar esta aseveración, ya que el propio artículo 400, permite la limitación temporal del uso de la acción de división de la cosa común: “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

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Se puede dar también la circunstancia de que el testador pueda excluir unilateralmente la división de la herencia dejada a sus coherederos, al amparo  en lo dispuesto en el artículo 1056 del Código Civil.

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Sin embargo existe jurisprudencia que ha admitido en diversas sentencias la posibilidad de que un comunero pueda ejercitar la acción de división de la cosa común instando la venta en subasta a pesar de la existencia de un pacto de indivisión.

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Iniciación del procedimiento de división

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La división de la cosa común se puede llevar a cabo por los copropietarios extrajudicialmente si los mismos alcanzan un acuerdo o  mediante el uso de la figura del arbitraje. Si no se pudiera resolver el "conflicto" de manera extrajudicial aquel condómino que quiera salir de la situación de indivisión deberá iniciar el procedimiento judicial.

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La división judicial se ejercitará mediante acción procesal en procesos declarativos seguidos en función de la cuantía, ya que no se trata de un procedimiento calificado por nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como “especial” (artículos 249 y 250). Si el bien objeto del pleito excede en valoración los seis mil euros, se continuará por los cauces del juicio ordinario, en caso contrario estaremos ante un juicio verbal.

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El siguiente paso será atender a la divisibilidad de la cosa. Si la cosa fuese divisible,  y en su división no hay una pérdida económica importante, se realizará una división material adjudicando partes o porciones a cada copropietario  (como podría ser por ejemplo una finca de 100 hectáreas o un edificio que por superficie y normativa del ayuntamiento es susceptible de constituir su división horizontal) . 

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Cuando la cosa fuera indivisible físicamente,  su valor se viera gravemente mermado tras la división o resultara inservible para el uso al que se destina una vez dividido (indivisibilidad jurídica), se efectuará una división económica del bien. Esta división se podrá realizar mediante la venta y reparto del montante económico o bien adjudicando la cosa a uno de los copropietarios y que sea este quien indemnice a los demás en función de sus respectivas cuotas.

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Tal y como queda recogido en el artículo 403 del Código Civil, “los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su concurso, aunque no podrán impedirla. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.

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Efectos de la división de la cosa común

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• Los copropietarios, aún tras la división, siguen obligados a responder (respecto al resto de ellos) de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados.

• “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad (art. 405 C.C.).

  • En lo concerniente al derecho de uso, la división no extingue tal derecho, sin embargo el tercero adquirente no va a quedar vinculado por el mismo salvo que se encuentre inscrito en el Registro correspondiente.

• Los terceros afectados podrán impugnar la división realizada en fraude o cuando esta se haya realizado a pesar de su oposición.

 

Conclusión

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Nuestro ordenamiento jurídico siempre ha previsto que la situación de copropiedad es algo incidental y temporal, por ello nos ha provisto de una herramienta para solventar dicha situación, la acción de división de la cosa común.

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Como ya he mencionado con anterioridad, ningún comunero esta obligado a mantenerse en una copropiedad aun existiendo pacto de indivisión.  Es importante estudiar con detenimiento de qué manera queremos proceder, pues a veces un sencillo acuerdo entre las partes nos puede ahorrar mucho tiempo, dinero y enfrentamientos. No obstante si el resto de los condóminos no quieren salir de la situación de indivisión siempre nos quedará la vía judicial para salvaguardar nuestros derechos.